İzmir gayrimenkul avukatı arıyorsanız, Levent Hukuk Bürosu olarak tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), önalım (şufa), taşınmaz işgali ve ecrimisil, kira ve tahliye ile kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk görüşmelerine katılıyor ve dava açıyoruz. Bu taleplerin her biri farklı bir hukuki dayanağa, farklı bir karşı tarafa ve çoğu zaman kısa bir süreye bağlıdır. Bu nedenle işe tapu kaydını, sözleşmeleri ve uyuşmazlığın dayandığı işlemleri inceleyerek başlıyor; mülkiyetinizi ve taşınmaza ilişkin haklarınızı koruyacak yolu bu belgeler üzerinden kuruyoruz.
Tapu iptal ve tescil davasında hangi kayıt tartışılır?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiasına dayanır; kaydın hangi işlemle ve kimin adına oluştuğu sonucu belirler. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi yolsuz tescil nedeniyle aynî hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava etmesine imkân verir; aynı Kanun’un 1023. maddesi ise tapu siciline iyi niyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. Taşınmaz iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse kaydın düzeltilmesi yerine tazminat talebi gündeme gelebilir. Davanın kime karşı ve hangi taleple açılacağı bu ayrıma göre belirlenir.
Büromuz tapu kayıtlarının geçmişini, devir belgelerini ve tarafların hukuki durumunu inceler; tapu iptal ve tescil talebinin dayanağını ve davada karşılaşılabilecek üçüncü kişi haklarını değerlendirir. Uyuşmazlık miras bırakanın yaptığı devirlerden kaynaklanıyorsa mirasçılık ve tereke yönünü de aynı dosyada ele alırız.
Taşınmaz alımı ve satış vaadinde neyi inceliyoruz?
Bir taşınmazın satışı için yapılan anlaşma ile mülkiyetin devri aynı şey değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 705 ve 706. maddeleri taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında tescili ve devir sözleşmesinin resmî şeklini düzenler. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi taşınmaz satış vaadi için de resmî şekil öngörür. Bu ayrım, ödeme yapılmış olsa bile hangi hakkın talep edilebileceğini etkiler.
Levent Hukuk Bürosu olarak satış veya satış vaadi öncesinde tapu kaydını, takyidatları ve sözleşme hükümlerini inceliyor; devir gerçekleşmediğinde ya da sözleşmeye aykırılık çıktığında eldeki belgelere uygun talebi belirliyoruz. Sözleşmeye aykırılık ve sözleşmenin sona ermesiyle ilgili daha geniş bilgi için sözleşmeler hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ve önalım (şufa) hakkı
Paydaşlar ortak taşınmazı kullanma veya paylaşma konusunda anlaşamıyorsa, uygulamada izale-i şuyu olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri paylaşma istemini ve aynen bölüşme ile satış yollarını düzenler; taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa hâkim açık artırmayla satışa karar verir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. Hangi paylaşma yolunun uygun olduğu taşınmazın niteliğine ve paydaşlık durumuna göre incelenir.
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması ise diğer paydaşlar için önalım (şufa) hakkını doğurur. Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerine göre bu hak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Dava sırasında hâkimin belirlediği bedel verilen kesin süre içinde yatırılmazsa pay adınıza tescil edilemez. Büromuz satış ve paydaşlık belgelerini değerlendirerek süreyi hesaplar, davayı açar ve bedelin yatırılması aşamasını da takip eder.
Taşınmaz terekeye dâhilse mirasçıların elbirliğiyle hak sahipliği paylı mülkiyetten ayrılır; Türk Medeni Kanunu’nun 640 ve 644. maddeleri bu ayrım için önemlidir. Mirasın paylaşılması ve tereke uyuşmazlıklarını miras hukuku sayfamızda ayrıca ele alıyoruz.
Taşınmazınız işgal edildiyse: elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve şikâyet
Tapulu arsanızı, tarlanızı veya dairenizi bir başkası izniniz olmadan kullanıyor, sınırını değiştiriyor ya da üzerine yapı kuruyorsa birden fazla hukuki yol açılır. Elatmanın önlenmesi davası müdahalenin sona erdirilmesine yönelir; Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi malike her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava etme hakkı tanır. Ecrimisil ise haksız kullanımın geçmiş dönemdeki karşılığına ilişkin ayrı bir taleptir; iyi niyetli olmayan zilyedin bu sorumluluğu aynı Kanun’un 995. maddesinde düzenlenir. İki talebin koşulları ayrı ayrı kurulur.
Aynı olay hakkı olmayan yere tecavüz suçunu da oluşturabilir. Türk Ceza Kanunu’nun 154. maddesinin birinci fıkrası, bir hakka dayanmaksızın başkasına ait taşınmazı malikmiş gibi işgal etmeyi, sınırlarını değiştirmeyi veya bozmayı ve hak sahibinin yararlanmasını engellemeyi suçtan zarar görenin şikâyetine bağlı bir suç olarak düzenler. Aynı Kanun’un 73. maddesine göre şikâyet, fiil ve failin öğrenildiği günden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır. Ceza soruşturması taşınmazı kendiliğinden boşaltmaz ve geçmiş kullanım bedelini tahsil etmez; bu nedenle şikâyeti elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleriyle birlikte planlarız. Şikâyet ve soruşturma takibini ceza hukuku sayfamızda anlattığımız mağdur vekilliği kapsamında üstleniriz.
Büromuz tapu, sınır ve kullanım belgelerini; fiilî müdahalenin kapsamını ve süresini inceler. Talep, sınırın aşılması, arazinin işgali veya taşınmazın izinsiz kullanılması gibi somut duruma göre kurulur.
Kira, tahliye ve kira tespit davası
Kira bedelinin belirlenmesi, yani kira tespit davası ile kiralananın tahliyesi farklı hukuki sebeplere dayanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kira bedelinin belirlenmesini düzenler. Aynı Kanun’un 350 ve 352. maddeleri kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi tahliye sebeplerini sayar; bu sebeplerin çoğunda dava veya takip için bir aylık süre öngörülür. Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu dava şartı yapar; ilamsız icra yoluyla tahliye buna ilişkin kanuni istisnadır.
Levent Hukuk Bürosu olarak kira sözleşmesini, ödeme ve bildirim belgelerini inceleyerek bedel, alacak veya tahliye talebinin dayanağını belirliyoruz. Kiraya verenin ve kiracının durumunu aynı kalıp içinde değerlendirmiyor; uyuşmazlığa göre ihtarname, arabuluculuk veya tahliye davası yolunu seçiyoruz. Ödenmeyen kira için icra takibi, ödeme emrine itiraz ve kira alacağının zamanaşımı konularını borçlar hukuku sayfamızda anlatıyoruz.
Kat mülkiyeti ve ortak alan kullanımı
Apartman veya sitede ortak alanın kullanımı, yönetim planı ya da kat malikleri kurulu kararları uyuşmazlığa yol açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 33. maddeleri kat maliklerinin yükümlülüklerini ve hâkimin müdahalesi yolunu düzenler. Kurul kararına karşı iptal davası 33. maddeye göre kısa sürelere bağlıdır: aykırı oy kullanan kat maliki için karar tarihinden, toplantıya katılmayan için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay. Bu uyuşmazlıklar da Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesindeki dava öncesi arabuluculuk kapsamındadır.
Büromuz yönetim planını, kurul kararlarını ve kullanımın fiilî durumunu inceleyerek hangi hakkın ihlal edildiğini ve buna uygun talebi değerlendirir. Taşınmaza ilişkin sorun idarenin imar veya kamulaştırma işleminden kaynaklanıyorsa idare hukuku sayfamızdaki hizmet kapsamını da inceleyebilirsiniz.
Taşınmazınızla ilgili dosyanızı birlikte değerlendirelim
Tapu kaydınızı, sözleşmenizi, kira ve bildirim belgelerinizi ya da taşınmazın kullanımını gösteren kayıtları bize iletin; hangi talebin hangi yola ve hangi süreye bağlı olduğunu birlikte belirleyelim. Önalım, tahliye, şikâyet ve kurul kararına itiraz gibi sürelerin kısa olduğu dosyalarda vakit kaybetmeden harekete geçiyoruz. Vekâletname verdiğinizde İzmir’deki taşınmazınız için arabuluculuk başvurusunu, şikâyeti ve davayı büromuz yapar. Görüşme için iletişim sayfamızdan bize ulaşın.